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深圳倉儲物業供需矛盾突出 資本競相追逐
深圳跨境電商進出口呈爆發式增長，今年1-9月，僅前海灣保稅港區就實現跨境電商進出口1.13億美元，超過去年全年總和。深圳目前每天約有200萬個小包裹，通過各種物流途徑進出境。
今年，深圳物流倉儲物業供不應求、租金上漲的趨勢越發明顯，這在當地住宅價格和成交量開始下滑、寫字樓等商業物業去庫存壓力較大的背景下尤為顯眼。物流倉儲物業正成為投資客和資本競相追逐的熱點領域。
近日，仲量聯行在發佈2015年第三季度的物流倉儲市場回顧時，提到瞭一個新現象：部分提供轉租服務的公司正在尋覓市場上合適的空置倉庫。
“一直以來都是第三方物流及終端客戶為租賃倉庫的主要需求來源，比如進出口企業及電商企業。但隨著倉庫租金的日益攀升以及市場緊俏，部分公司開始瞄準這個領域，提供倉庫的轉租業務。”仲量聯行深圳工業地產部副董事古振鵬對《第一財經日報》記者表示。
租金穩步上漲
雖然深圳其他形式的物業市場已經出現瞭松動或下滑勢頭，但倉儲物業租金穩步上漲的勢頭未改。
在住宅方面，深圳房價一改上半年劇烈上漲的勢頭，已經連續三周下滑，部分新盤上市推出瞭變相降價措施，這在之前非常罕見。
在寫字樓和零售等商業地產方面，世邦魏理仕的報告分析，未來6個月深圳將有超過90萬平方米的寫字樓新增供應入市，且明後兩年都將是深圳寫字樓供應的高峰。此外，雖然全市商業物業租金整體表現平穩，但整體市場空置率環比上升0.7個百分點至7.2%。未來6個月，深圳還將有超過50萬平方米的新增商業物業供應入市，市場去化壓力較大。
而在倉儲物業方面，仲量聯行的數據監測顯示，在旺盛需求及無新增供應的促進下，保稅倉庫租金環比上升2%，至40.4元/平方米·月，非保稅倉庫租金較上季度微升0.3%，至37.4元/平方米·月。
世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉此前也表示，至9月末深圳優質物流設施市場的平均租金（同樣本）環比上漲3%，至34元/平方米。他相信隨著第代償信貸任何問題免費諮詢三方物流公司和跨境電商的蓬勃發展，深圳物流倉儲的缺口將會越來越大，倉儲設施租金也將繼續逐步走高。
當地一位進出口物流行業人士李立(化名)告訴本報記者，倉庫雖然供不應求，一旦出現空置，很快就被市場消化，但是有些時候會出現一些意外情況。比如，某傢進出口公司如果與倉庫簽瞭一年的合同，但是業務波動性較大，生意不好，可能就會斷租，因此一些私人倉庫的業主也願意省心省力，讓提供轉租服務的公司承包轉租。
他補充道，通常倉庫大部分租給瞭物流公司。就拿保稅倉庫和進出口監管倉庫來說，八成租給瞭物流公司，物流公司再轉租出去，其他的才直接租給瞭進出口企業。有投資客為瞭轉租，特意去註冊物流公司。
供需矛盾突出
近年來，占地不到2000平方公裡的深圳土地資源尤為緊缺，作為當地支柱產業的物流業發展迅猛，物流倉儲物業缺口日益增大。
一方面，深圳新增倉儲物業供應少。在近日舉行的三季度深圳物業市場分析會上，世邦魏理仕華南區研究部副董事郭麗萍介紹，深圳已連續多個季度無任何新增倉儲物業入市，直至8月份才新增一個約10萬平方米的倉儲項目入市。
當地一位觀察人士稱，由於物流倉儲占地面積大，並且收益不及寫字樓等商業或零售業，GDP產出值相對較小，加上土地資源緊張，相關部門批復倉儲用地的意願並不強烈。此外，有些企業在拿到物流倉儲用地後，甚至在上面改建寫字樓或工業廠房。
古振鵬預計，保稅倉儲及非保稅倉儲需求穩定，並將推動租金穩健增長。保稅倉儲市場方面，未來12個月供應不多，約隻有5萬平方米（建築面積）新增供應量，其用途以自用為主。非保稅倉儲市場方面，由於未來12個月可租賃項目將增加，約有10萬平方米（建築面積）新增供應量。
另一方面，在需求上，社會消費品零售及網絡零售交易量正在穩定增長，第三方物流的城市配送倉儲需求也呈上升趨勢。此外，自貿區政策落地後，海關、稅務、檢驗檢疫等部門陸續出臺一系列政策利好，跨境電商業務由此迅猛發展，也令保稅倉儲需求不斷增加。
以跨境電商業務為例，該產業發展正呈現井噴態勢。根據深圳市經信委提供的數據，今年上半年深圳跨境交易額達131.81億美元，較去年同期漲幅131.65%。10月20日，前海首傢跨境海鮮南崁房屋汽車貸款電商平臺也正式上線。
在供需矛盾突出的背景下，倉儲物業空置率很低。仲量聯行發佈的數據顯示，目前深圳全市保稅倉儲存量為190萬平方米，空置率已從二季度8.8%降至三季度4.7%;非保稅倉儲存量為86萬平方米，空置率僅2.3%。
轉向周邊拿地
除瞭上述提供轉租服務的企業，開發商也瞄準瞭深圳的倉儲物業。趙林(化名)在深圳物流地產領域摸爬滾打瞭十來年，他感覺2008年左右當地倉儲物業市場開始受到資本市場的追捧。“這跟房地產趨勢掛鉤。之前商業和住宅形勢大好的時候，資金大量投入該領域，但從2008年開始房地產市場波動大的時候，資本開始流入物流地產。”
他感嘆，大傢都想來深圳，但是深圳的倉儲用地太難拿瞭。他所在的物流地產公司已經七八年沒有拿到倉儲用地瞭。“從2010年開始，一手地幾乎拿不到，二手地有可能拿到，但代價太大，相當於住宅地的地價，做物流的話回報不劃算。”
現代物流業雖然是深圳的四大支柱產業，但是近年來新材料和生物等七大戰略性新興產業引擎作用日益凸顯。趙林記得2009年左右，深圳對物流土地的規劃供應開始日益減少。他所在的企業已經轉而去深圳周邊城市佈局，去年他們在惠州拿瞭一塊八九萬平方米的地，目前正在開發。
近來，機構投資者與大型物流開發商合作的例子逐漸增多。
古振鵬說，未來來自周邊城市非保稅倉儲的供應將對租金升幅帶來一定壓力，但是由於配送時間的限制，部分電商企業寧願承擔較高的租金成本，仍將繼續選擇深圳范圍內的倉儲物業，預計未來一年租金同比增幅將高達7%～9%。
本文來源：第一財經日報 作者：王玉鳳責任編輯：NF049
新聞來源http://money.163.com/15/1026/01/B6QMKSDK00253B0H.html
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